Skal du bygge, rive eller endre?

Bygg uten å søke

Enkelte bygg som garasje, bod eller en annen bygning under 50 m2 kan du under noen forutsetninger bygge uten å søke.

Finn svaret i fra Direktoratet for byggkvalitet

Det er mye du kan bygge eller sett opp på egen tomt eller i eget hus uten at du behøver å søke om det. Selv om du ikke trenger å søke om byggetillatelse, må du sjekke om det som skal gjøres er i tråd med arealplaner, reglene i plan- og bygningsloven og annen offentligrettslig lovgivning som veglov, jernbanelov osv. Det er ditt ansvar å sjekke at det ikke bygges over ledninger i grunnen.

For byggearbeider som er unntatt søknadsplikt er det ikke krav om å sende formelt nabovarsel. Byggesakskontoret vil heller ikke fatte vedtak som naboer kan klage på i disse sakene.

Forutsetninger for unntak

For at byggetiltaket skal være unntatt søknadsplikt, må noen forutsetninger være oppfylt: 

• Bestemmelser som følger av kommuneplanens arealdel, kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan gjelder selv om byggeprosjektet i utgangspunktet er unntatt fra saksbehandlingsreglene.

Et eksempel på dette kan være at reguleringsplanen i området du bor sier at det ikke skal være levegger. Da må du søke om dispensasjon fra reguleringsplanen, selv om at leveggen i seg selv er unntatt søknadsplikt.

Informasjon om planstatusen på din eiendom finner du i vår kartløsning. Søk opp din eiendom, huk av for arealplaner og trykk på eiendommen. Planinformasjon dukker opp til høyre for kartet.

• Selv om tiltakene er unntatt fra saksbehandlingsreglene, må de tilfredsstille plan- og bygningsloven og forskriftene som hører til. Tiltakene må heller ikke komme i konflikt med annet regelverk.

Et byggverk kan for eksempel ikke plasseres slik at risikoen for brannspredning mellom bebyggelse øker.

Her finner du veiviser

Meld fra til kommunen når bygget er ferdig

Byggesakskontoret kan hjelpe deg

Det kan være vanskelig å tolke krav og regler knyttet til et byggeprosjekt. Vi kan derfor hjelpe deg med å vurdere søknadsplikten ved det du skal bygge. Ta kontakt hvis du har spørsmål.

Hvor stort kan du bygge?

Finn svaret i veiviser fra Direktoratet for byggkvalitet

I veiviseren får du hjelp til å beregne:

• Bruksareal - BRA
• Prosent eller antall kvadratmeter BRA - %-BRA
• Bebygd areal - BYA. Se etter prosent BYA eller antall kvadratmeter BYA
• Tillatt bruksareal - T-BRA
• Tomteutnyttelse - TU
• Prosent tomteutnyttelse - %-TU

Her finner du veiviseren

Før du bruker veiviseren må du avklare planstatusen for eiendommen din. Dette får du avklart i vår kartløsning. Søk opp din eiendom, huk av for arealplaner og trykk på eiendommen. Planinformasjon dukker opp til høyre for kartet.

• Er eiendommen regulert?
  Hvis det finnes en reguleringsplan så er eiendommen regulert.
  
  
• Står det noe om tillatt grad av utnytting i reguleringsplanen eller kommuneplanen? Merk! Dette må være oppgitt som en av følgende: 

• BYA eller %BYA
• BRA eller %BRA
• %TU
• T-BRA
  Hvis dette mangler kan du ikke bruke veiviseren.

• Hvor stor er eiendommen? Dette kan man også få svar på i vår kartløsning. Søk opp eiendommen, du finner da areal på høyre side av kartet. Det er også mulig å finne arealet på: www.seeiendom.no.

Hvordan lage en søknad?

Denne informasjonen er tilpasset søknad om tiltak uten ansvarsrett, dvs. der du som privatperson selv står ansvarlig for arbeidet, men kan også være et godt utgangspunkt for mer kompliserte søknader.

Hvordan lage en byggesøknad

Når du har jobbet deg igjennom punktene under så vil du være klar til å sende inn søknaden. Hvis du står fast eller lurer på noe underveis, så ta kontakt med Byggesakskontoret. Du har også anledning til å bestille en forhåndskonferanse.

1. Plangrunnlag: For at du skal få oversikt over hva som kan gjøres på din eiendom, er det viktig at du setter deg inn i plangrunnlaget (f. eks reguleringsplan), det vil si hvilke forutsetninger og begrensninger som er lagt på din eiendom. Denne informasjonen kan du hente ut ved hjelp av kommunens kartløsning.
   
   
2. Kart: I søknaden må du legge ved et kartutsnitt med tiltaket inntegnet. Dette kan du hente ut selv ved hjelp av kommunens kartløsning eller ved å henvende deg til Byggesakskontoret. Husk å tegne på avstand til nabogrense(r), veier og andre bygninger. Kartutsnitt er ikke nødvendig for innvendige arbeider eller ved fasadeendringer som ikke endrer arealet på byggverket.
   
   
3. Tegninger: Tegningene skal fortrinnsvis være i målestokk 1:100 og være fagmessig utført. Aktuelle tegninger er plan-, snitt- og fasadetegninger. Alle berørte fasader må vises. Ved tilbygg må denne tegnes sammen med eksisterende bygning. Husk at også eventuelle endringer i terrenget må vises på tegningene. I enkelte tilfeller kan det være lurt å sende med tegninger som viser eksisterende situasjon, slik at det blir enklere for saksbehandler å se hva som blir endret. Eksisterende fasadetegninger kan eventuelt erstattes eller suppleres med bilder.
   
   
4. Dispensasjon: Hvis tiltaket forutsetter dispensasjoner fra plan- og bygningslovgivningen (f.eks. avstand til vei, grad av utnytting, byggegrense, gjeldende reguleringsbestemmelser o.l.) må søknad om dette vedlegges byggesøknaden som et eget skriv. Vi gjør oppmerksom på at hvis du må søke om dispensasjon er saksbehandlingsfristen 12 uker.
   
   
5. Samtykke fra nabo: Hvis du ønsker å oppføre et nybygg eller tilbygg nærmere felles nabogrense enn 4 meter, må du enten ha skriftlig samtykke fra nabo eller søke om dispensasjon fra plan- og bygningsloven. Dette er i noen tilfeller ikke nødvendig for frittliggende bygning under 50 m².
   
   
6. Nabovarsling: Du må varsle alle berørte naboer og gjenboere ved at de mottar nabovarsel. Naboliste/eierliste over aktuelle naboer kan du bestille via Infoland.
   
   
7. Tilknytning til infrastruktur: Eventuell vannforsyning, bortleding av avløpsvann og atkomst må sikres og dokumenteres ved innsending av søknaden. Ny eller endret avkjørsel fra offentlig veg er søknadspliktig.
   
   
8. Søknadsskjema: I skjemaet oppgir du relevante opplysninger og beskriver hva du skal gjøre. Legg gjerne ved et følgebrev hvis det blir liten plass i skjemaet. Skjemaer finner du under byggesaksblanketter. 

Byggesaksblanketter

Søknadsskjemaer og blanketter til byggesaken finner du her 

Priser

Gebyrregulativ for plan - og byggesaker

Tidsfrister

Tidsfristene avhenger av flere forhold, blant annet om det er kommet inn nabomerknader og om det må innhentes uttalelse fra andre myndigheter. Konsekvensene hvis Byggesakskontoret ikke overholder fristen varierer i de ulike sakene.

Byggesakskontoret har mulighet til å forlenge fristen dersom saken er særlig komplisert, krever ekstra politisk avklaring, eller krever tillatelse eller samtykke fra andre myndigheter. Hvis dette skulle bli aktuelt i din sak skal du orienteres om lengre saksbehandlingstid før den opprinnelige fristen går ut.

Beregning av tidsfrist

Saksbehandlingstida begynner å løpe når søknaden er mottatt. Dersom søknaden har feil/ mangler vil du få foreløpig svar fra Byggesakskontoret. Tiden du bruker til å komplettere søknaden trekkes fra saksbehandlingstida. 

Klagesaker

For klagesaker starter saksbehandlingsfristen når klagen er mottatt kommunen. Hvis klagen er sendt kommunen etter klagefristens utløp kan kommunen likevel velge å ta klagen til behandling.

Tidsfrister i saksbehandlingen

Rammesøknad (totrinnssøknad): 12 uker

Hvis Byggesakskontoret ikke overholder tidsfristen reduseres gebyret med 25 % pr. påbegynt uke.

Igangsettingstillatelse (i tråd med gitt rammetillatelse): 3 uker

Hvis Byggesakskontoret ikke overholder tidsfristen regnes tillatelsen som gitt, forutsatt at det ellers er i samsvar med lov og forskrifter.

Ett-trinns søknad: 3 uker

Byggesakskontoret skal behandle søknaden innen 3 uker. Fristen forlenges til 12 uker dersom:

• Det er kommet inn nabomerknader. Dette gjelder ikke for byggesaker uten ansvarsretter.
• Det kreves ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet.

Hvis Byggesakskontoret ikke overholder tidsfristen regnes tillatelsen som gitt, forutsatt at det ellers er i samsvar med lov og forskrifter.

Søknad om tiltak uten ansvarsrett: 3 uker

Dette gjelder også dersom det er kommet inn nabomerknader på tiltaket.

Ett-trinns søknad: 12 uker

Hvis Byggesakskontoret ikke overholder tidsfristen reduseres gebyret med 25 % pr. påbegynt uke.

Endring av gitt tillatelse: 3 uker

Byggesakskontoret skal behandle søknaden innen 3 uker. Fristen forlenges til 12 uker dersom:

• Det er kommet inn nabomerknader til endringen. Dette gjelder ikke for byggesaker uten ansvarsretter.
• Det kreves ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet.

Hvis Byggesakskontoret ikke overholder tidsfristen regnes tillatelsen som gitt, forutsatt at det ellers er i samsvar med lov og forskrifter.

Ferdigattest: 3 uker

Byggesakskontoret må ha mottatt nødvendig dokumentasjon.

I byggesaker med ansvarlige foretak skal det alltid sendes inn oppdatert gjennomføringsplan. I slike saker kan det i tillegg være nødvendig å dokumentere for eksempel at rekkefølgebestemmelser er oppfylt, at eventuelle vilkår i tillatelsen er oppfylt, og at avfall er håndtert forskriftsmessig.

I byggesaker hvor du selv står ansvarlig er det normalt tilstrekkelig med søknad om ferdigattest.

Hvis Byggesakskontoret ikke overholder tidsfristen, kan bygget tas i bruk.

Midlertidig brukstillatelse: 3 uker

Byggesakskontoret må også her ha mottatt nødvendig dokumentasjon. Bygget kan ikke tas i bruk selv om Byggesakskontoret ikke overholder fristen.

Forhåndskonferanse: 2 uker

Tilstrekkelige opplysninger må være mottatt. Der eksisterende byggverk er ødelagt av brann, naturskade, ulykke eller lignende hendelse, skal forhåndskonferanse avholdes innen 5 dager.

Klagesak: 8 uker

Fristen er 6 uker dersom det er fattet vedtak om at arbeidet ikke kan igangsettes, jf. forvaltningsloven § 42, utsatt iverksetting.

Dispensasjon fra plan: 12 uker

Hvis Byggesakskontoret ikke overholder tidsfristen reduseres gebyret med 25 % pr. påbegynt uke.

Bortfall av tillatelse

Er et tiltak ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i mer enn 2 år. Disse fristene er absolutte. Søknad om igangsetting bør sendes inn senest ca 4 uker før rammetillatelsen utgår. Arbeidene må være fysisk igangsatt innen fristen.

Ferdigattest og brukstillatelse

Normalt er det ansvarlig søker som skal søke om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I de sakene hvor det ikke er noen ansvarlig søker så er det tiltakshaver som skal sende inn søknaden.

Ved tiltak med krav om ansvarlige foretak må følgende vedlegges søknaden:

• Sluttrapport for avfall (kun aktuelt ved enkelte typer tiltak, jf. TEK17 § 9-6)
• Gjennomføringsplan

Hvis det er gjort mindre ikke-søknadspliktige endringer i forhold til tillatelsen, må følgende vedlegges søknaden:

• Oppdatert situasjonsplan
• Oppdaterte tegninger
• Dokumentasjon om tiltakets plassering slik den er utført

Søknad om ferdigattest 

Søknad om ferdigattest med avfallsrapport (nybygg) 

Søknad om ferdigattest med avfallsrapport (rehabilitering, riving)

Lurer du på noe?

Ta gjerne kontakt med byggesakskontoret hvis du lurer på noe. 

For at du skal få størst mulig utbytte av ditt besøk, bør du avtale tidspunkt med byggesaksbehandler på forhånd. Det er en fordel om du tar med tegninger/skisser o.l.

Filmer om båndtvang, gjerde og grinder

Båndtvang - Når gjelder båndtvangen? Hvorfor har vi båndtvang?

Gjerde - Hva betyr gjerdeloven for deg? Hvorfor er det viktig å sette opp gjerde riktig? Lær mer i denne videoen.

Grind - Hvorfor er det viktig å lukke grinda etter deg?